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Dispositif Scellier 2012

 

Dispositif Scellier, le principe

Ce dispositif vous permet, en achetant un bien immobilier et en vous engageant à le louer pendant une durée allant de 9 à 15 ans, de bénéficier d'un avantage fiscal sous forme d'une réduction d'impôt sur le revenu.

 

Quels types de biens sont concernés

La réduction d'impôt s'applique aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement auprès d'un promoteur, à ceux construits par le contribuable, aux locaux transformés en logements ou encore aux logements anciens réhabilités à partir du 1er janvier 2009.

L’acquisition du bien (date de l'acte authentique chez le notaire) devra être réalisée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 pour pouvoir bénéficier de l’avantage Scellier

Si le logement fait l'objet d'une réhabilitation, d'une transformation ou d'une construction réalisée par le contribuable, l'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé.

L’assiette d’investissement maximale retenue pour le calcul de l’avantage fiscal est de 300 000 euros. Le contribuable étant limité à une seule opération par année civile

 

Quels sont les engagements auxquels je suis soumis

 

  • Le contribuable devra être domicilié en France au sens fiscal de la définition
  • Le logement doit se trouver dans un secteur éligible à la loi Scellier (lien texte de loi zone Scellier)
  • Le logement concerné doit être loué nu (non meublé) et doit être loué à titre de résidence principale du locataire
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement du logement pour une période de 9 années pleines et entières (15 ans en version intermédiaire). Le début de la période de l’engagement de location démarrant à la date de l’entrée du premier locataire.
  • Le bailleur doit respecter les plafonds de loyer en vigueurs (libre ou intermédiaire) fixés par décrets, (lien tableau des plafonds de loyers). Ceux-ci sont différents en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement (lien zone Scellier)
  • Si le bailleur opte pour l’option intermédiaire de la loi Scellier il devra également respecter le plafond des ressources du locataire (lien texte de loi + tableau des ressources)
  • Il est possible pour le bailleur de louer le logement à un descendant (ou un ascendant : vérifier info) à condition que celui-ci ne fasse plus partie du foyer fiscal du bailleur et uniquement en Scellier libre.
  • La location du bien ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal du contribuable
  • Il n’est pas possible de bénéficier de l’avantage Scellier sur des biens démembrés. la location ne peut pas être réalisée avec un associé d'une SCI (ou un membre du foyer fiscal d'un des associés) si cette SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (SCI dite transparente)
  • Le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur le jour du dépôt de la demande de permis de construire
  • Le même logement ne pourra pas bénéficier de différents cadres fiscaux

 

Quels sont les avantages apportés par la loi Scellier ?

 

 

Scellier libre

Scellier intermédiaire

 

2011

2012

2011

2012

BBC

22 %

13 %

32 %

21 %

Non BBC

13 %

6 *%

23 %

14 %

 

* Pour tous les investissements pour lesques une demande de PC a été déposée au plus tard le 31 décembre 2011

L'investissement en loi Scellier peut également se faire sous forme de SCPI. Dans ce cas, en tant qu'associé de la SCPI, vous aurez droit à une réduction d'impôt sur le revenu. Le pourcentage de réduction appliquée étant identique à ceux indiqués plus haut, selon la date d'achat de votre souscription.

Comme tous investissements immobiliers, les intérêts d’emprunt et les charges locatives réelles peuvent être déduits.

En Scellier intermédiaire vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur les loyers

Si l'impôt du contribuable est inférieur à la réduction d'impôt, le solde pourra être reporté sur les impôts des 6 années suivantes à condition que le logement soit toujours en location l’année de l’utilisation de la réserve.

 

Exemple de réduction d’impôt pour un investissement de 100 000 euros

 

 

Scellier libre ¹

Scellier intermédiaire ²

 

2011

2012

2011

2012

BBC

 

22 000 €

 

13 000 €

32 000 €

(22 000 + 10 000)

21 000 €

(13 000 + 8 000)

Non BBC

 

13 000 €

 

6 000 €

23 000 €

(13 000 + 10 000)

 

14 000 €

(6 000 + 8 000)

 

 

¹ En Scellier libre la réduction d’impôt s’applique de la manière suivante

  • (montant de l’investissement * taux sur 9 ans) / 9 ans = réduction d’impôt annuelle sur les 9 ans

Exemple pour un investissement en 2011 de 100 000 euros en Scellier BBC

  • (100 000 euros * 22 %) / 9 ans = 2 444 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

 

Exemple pour un investissement en 2012 de 100 000 euros en Scellier BBC

  • (100 000 euros * 13 %) / 9 ans = 1 444 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

² En Scellier intermédiaire la réduction d’impôt s’applique de la manière suivante

  • (montant de l’investissement * taux sur 9 ans) / 9 ans = réduction annuelle sur les 9 premières années

puis

  • (montant de l’investissement * taux sur 6 ans) / 6 ans = réduction annuelle sur les 6 dernières années

Exemple pour un investissement en 2011 de 100 000 euros en Scellier Intermédiaire BBC

  • (100 000 euros * 22 %) / 9 ans = 2 444 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

Puis

  • (100 000 euros * 10 %) / 6 ans = 1 667 euros de réduction d’impôt par an pendant les 6 années suivantes

 

Exemple pour un investissement en 2012 de 100 000 euros en Scellier Intermédiaire BBC

  • (100 000 euros * 13 %) / 9 ans = 1 444 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

Puis

  • (100 000 euros * 8 %) / 6 ans = 1 333 euros de réduction d’impôt par an pendant les 6 années suivantes

 

Exemple de réduction d’impôt pour un investissement de 200 000 euros

 

 

Scellier libre ¹

Scellier intermédiaire ²

 

2011

2012

2011

2012

BBC

 

44 000 €

 

26 000 €

64 000 €

(44 000 + 20 000)

42 000 €

(26 000 + 16 000)

Non BBC

 

26 000 €

 

12 000 €

46 000 €

(26 000 + 20 000)

28 000 €

(12 000 + 16 000)

 

¹ En Scellier libre la réduction d’impôt s’applique de la manière suivante

  • (montant de l’investissement * taux sur 9 ans) / 9 ans = réduction d’impôt annuelle sur les 9 ans

Exemple pour un investissement en 2011 de 200 000 euros en Scellier BBC

  • (200 000 euros * 22 %) / 9 ans = 4 889 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

 

Exemple pour un investissement en 2012 de 200 000 euros en Scellier BBC

  • (200 000 euros * 13 %) / 9 ans = 2 889 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

² En Scellier intermédiaire la réduction d’impôt s’applique de la manière suivante

  • (montant de l’investissement * taux sur 9 ans) / 9 ans = réduction annuelle sur les 9 premières années

puis

  • (montant de l’investissement * taux sur 6 ans) / 6 ans = réduction annuelle sur les 6 dernières années

Exemple pour un investissement en 2011 de 200 000 euros en Scellier BBC

  • (200 000 euros * 22 %) / 9 ans = 4 889 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

Puis

  • (200 000 euros * 10 %) / 6 ans = 3 333 euros de réduction d’impôt par an pendant les 6 années suivantes

 

Exemple pour un investissement en 2012 de 200 000 euros en Scellier BBC

  • (200 000 euros * 13 %) / 9 ans = 2 889 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

Puis

  • (200 000 euros * 8 %) / 6 ans = 2 667 euros de réduction d’impôt par an pendant les 6 années suivantes

 

Exemple de réduction d’impôt pour un investissement de 300 000 euros

 

 

Scellier libre ¹

Scellier intermédiaire ²

 

2011

2012

2011

2012

BBC

 

66 000 €

 

39 000 €

96 000 €

(66 000 + 30 000)

63 000 €

(39 000 + 24 000)

Non BBC

 

39 000 €

 

18 000 €

69 000 €

(39 000 + 30 000)

 

42 000 €

(18 000 + 24 000)

 

 

¹ En Scellier libre la réduction d’impôt s’applique de la manière suivante

  • (montant de l’investissement * taux) / 9 ans = réduction d’impôt annuelle sur les 9 ans

Exemple pour un investissement en 2011 de 300 000 euros en Scellier BBC

  • (300 000 euros * 22 %) / 9 ans = 7 333 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

 

Exemple pour un investissement en 2012 de 300 000 euros en Scellier BBC

  • (300 000 euros * 13 %) / 9 ans = 4 333 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

² En Scellier intermédiaire la réduction d’impôt s’applique de la manière suivante

  • (montant de l’investissement * taux sur 9 ans) / 9 ans = réduction annuelle sur les 9 premières années

puis

  • (montant de l’investissement * taux sur 6 ans) / 6 ans = réduction annuelle sur les 6 dernières années

Exemple pour un investissement en 2011 de 300 000 euros en Scellier BBC

  • (300 000 euros * 22 %) / 9 ans = 7 333 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

Puis

  • (300 000 euros * 10 %) / 6 ans = 5 000 euros de réduction d’impôt par an pendant les 6 années suivantes

 

Exemple pour un investissement en 2012 de 300 000 euros en Scellier BBC

  • (300 000 euros * 22 %) / 9 ans = 4 333 euros de réduction d’impôt par an pendant 9 ans

Puis

  • (300 000 euros * 8 %) / 6 ans = 4 000 euros de réduction d’impôt par an pendant les 6 années suivantes

 

Quels sont les plafonds de loyers à respecter (2011)

 

Depuis le 1er janvier 2011 il existe désormais cinq zones (A, A bis, B1, B2 & C) dont seules les quatre premières sont éligibles à la loi Scellier (les villes classées en zone C en sont exclues sauf cas particuliers). Chaque ville en fonction de sa population et de la demande locative constatée est classée dans une de ces zones.

Pour calculer le plafond de loyer d’un appartement il faut tout d’abord vérifier dans quelle zone se situe l’appartement (lien fiche Zonage) puis multiplier la surface défiscalisable de l’appartement par le plafond de loyer de la zone.

 

Plafonds de loyer par zone en Scellier libre et Scellier intermédiaire 2011 *

Plafonds de loyer hors charges et par m² carré de surface habitable

 

Situation géographique

Plafond de loyers en loi Scellier

Plafond de loyers en loi Scellier intermédiaire

Zone A bis ¹

21,72 €

17,38 €

Zone A ²

16,10 €

12,90 €

Zone B1 ³

13,00 €

10,40 €

Zone B2 ⁴

10,60 €

8,50 €

Zone C ⁵

6,10 €

4,90 €

Zone A bis ¹ : Paris et 68 communes environnantes.

Zone A ² : Petite couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, la Côte d'azur (bande littorale Hyères-Menton, Genevois français.

Zone B1 ³ : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse.

Zone B2 ⁴ : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'île de France.

Zone C ⁵ : la Zone C (reste du territoire) est à priori exclue du dispositif Scellier mais certaines communes de cette zone peuvent faire l'objet d'une dérogation ministérielle.

Plafonds indiqués conformes au décret n° 2010-1601 publié au Journal Officiel du 22 décembre 2010. Plafonds de loyers applicables qu'à ceux qui signeraient l'acte authentique en 2011, ou déposerait leur demande de permis de construire en 2011.

Selon le législateur : "ce décret à pour objectif de rétablir les plafonds des plafonds de loyer pour le dispositif "Scellier" prenant mieux en compte la réalité des marchés locatifs privés. A cette fin, il distingue notamment le marché particulier d’une nouvelle zone dénommée A bis, constituée des communes dont le marché immobilier est le plus tendu. La liste de ces communes est définie par arrêté. Il permet également d’harmoniser les règles d’indexation des plafonds de loyer et de ressources applicables à l’investissement locatif avec celles applicables aux baux de location et au logement social."

 

Rappel - plafonds de loyer par zone en Scellier libre et Scellier intermédiaire pour les biens acquis en 2009 et 2010

Plafonds de loyer hors charges et par m² carré de surface habitable

 

Situation géographique

Plafond de loyers en loi Scellier

Plafond de loyers en loi Scellier intermédiaire

Zone A bis ¹

21,72 €

17,38 €

Zone A ²

21,72 €

17,38 €

Zone B1 ³

15,10 €

12,08 €

Zone B2 ⁴

12,35 €

9,88 €

Zone C

9,05 €

7,24 €

 

Quels sont les plafonds de ressources des locataires à prendre en compte ?

Plafond de ressources du (ou des) locataire(s) pour un investissement loi Scellier intermédiaire (baux conclu en 2011) *

 

Composition du foyer

Zone A & A bis

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

44 793 €

33 272 €

30 500 €

30 294 €

Couple, marié ou non

66 943 €

48 860 €

44 789 €

40 717 €

PS ou C avec 1 pers. à charge

80 471 €

58 493 €

53 619 €

48 744 €

PS ou C avec 2 pers. à charge

96 391 €

70 790 €

64 891 €

58 992 €

PS ou C avec 3 pers. à charge

114 109 €

83 085 €

76 163 €

69 237 €

PS ou C avec 4 pers. à charge

128 402 €

93 720 €

85 911 €

78 101 €

Par pers. supplémentaire à partir de la 5ème

14 312 €

10 646 €

9 758 €

8 871 €

 

*Plafonds indiqués conformes au Bulletin Officiel des Impôts.

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence du locataire figurant sur son avis d'imposition de l'avant-dernière année (année N-2) précédent celle de la signature du bail.

Plafond de ressources du (ou des) locataire(s) pour un investissement loi Scellier intermédiaire (baux conclu en 2010) *

 

Composition du foyer

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Personne seule

44 306 €

32 910 €

30 168 €

 €

Couple, marié ou non

66 215 €

48 328 €

44 302 €

 €

PS ou C avec 1 pers. à charge

79 595 €

57 857 €

53 036 €

 €

PS ou C avec 2 pers. à charge

95 342 €

70 020 €

64 185 €

 €

PS ou C avec 3 pers. à charge

112 867 €

82 181 €

75 334 €

 €

PS ou C avec 4 pers. à charge

127 005 €

92 700 €

84 976 €

 €

Par pers. supplémentaire à partir de la 5ème

14 156 €

10 530 €

9 652 €

 €

 

*Plafonds indiqués conformes au Bulletin Officiel des Impôts.

Quelle surface doit on prendre en compte pour le calcul du loyer en Scellier (Métropole – Borloo & Robien)

Afin de calculer le plafond de loyer, la surface à prendre en compte s’entend

  • De la surface habitable au sens de l’article R. 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
  • A laquelle il faut rajouter la moitié des annexes à usage exclusif du logement dans la limite de 8 m² et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

On entend par annexes : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas et terrasses * (dans la limite de 9 m² à condition quelles soient accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré)

Dans ce cas là, la surface à prendre en compte pour le stationnement est fixée forfaitairement à 12 m²

* s’entendent les terrasses situées en totalité sur le toit d’un logement, les terrasses constituées de la dalle de toiture du logement inférieur, les terrasses situées sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendance ou parking souterrain) et dont le locataire du logement a la jouissance exclusive. Par conséquence, les terrasses carrelées en rez-de-jardin ne rentrent pas en compte.

Scellier BBC et normes en vigueurs

Les bâtiments dont la valeur moyenne de consommation varie entre 40 et 65 kWh/m²/an répondent à la norme BBC. Cette valeur varie selon la région dans laquelle le bien est situé. Les équipements qui rentrent en ligne de compte pour le calcul de ce niveau de consommation sont : le chauffage, l'eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage, la ventilation, le rafraîchissement, et l'éclairage, calculé selon la méthode de la RT 2005.

A titre de comparaison, un logement neuf consomme aujourd’hui entre 150 et 230 kWhep par m² et par an, selon la réglementation actuelle.

Selon le Ministère du Logement : "pour obtenir ces labels, les constructeurs devront mobiliser toutes les techniques permettant d’économiser l’énergie, ce qui permettra au secteur de la construction de faire un grand pas vers l’objectif de division par quatre des émissions de gaz à effet de serre à l’horizon 2050".


A partir de fin 2012, l'ensemble des logements neufs construits en France, devra se conformer à la norme du Bâtiment basse consommation (BBC), selon la loi de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, votée le 3 août 2009

Comprendre la nome BBC en cinq questions : le B.A.-BA du BBC 
par Colette Sabarly - lefigaro.fr

Grenelle de l'environnement oblige, le Label Bâtiment basse consommation (BBC) s'impose de plus en plus aux constructions comme à la rénovation.

Que se cache-t-il derrière ce sigle un peu barbare ?


Il s'invite partout, chez les promoteurs de logements neufs, les constructeurs de maisons individuelles, les rénovateurs... Le PTZ+ (nouveau prêt à taux zéro) lui fait même une place d'honneur... Bref, le Label Bâtiment basse consommation (BBC), qui se transformera en norme incontournable dès le 1er janvier 2013, est devenu un point de passage obligé.

En quoi consiste le label BBC-Effinergie ?

Construire un logement neuf nécessite de respecter la réglementation thermique (RT). Pour l'heure et avant l'entrée en vigueur de la RT 2012 pour l'habitat résidentiel, c'est la RT 2005 qui prévaut. Mais le label BBC dans le neuf a des exigences plus élevées, sur la base d'un référentiel établi par l'Association Effinergie. A l'échelon national, un logement BBC doit répondre à un certain seuil de perméabilité à l'air et consommer au maximum 50 kWh/m2/an d'énergie primaire (80 kWh/m2/an pour la rénovation, selon l'arrêté du 29 septembre 2009). Cette valeur est toutefois modulée en fonction de la zone climatique et de l'altitude. A la valeur de 50 kWh/m2/an s'applique un coefficient, variant selon les régions, qui oscille de 0,8 à 1,3. Si le logement se situe dans l'Yonne, par exemple, sa consommation d'énergie primaire sera calculée en fonction d'un coefficient de 1,3. Il devra donc respecter une performance énergétique de 65 kWh/m2/an. Dans le sud de la France, ce coefficient est ramené à 0,8, soit 40 kWh/m2/an. Même principe si le logement se situe en altitude (coefficient variant de 0 à 0,2).

Qu'est-ce-que l'énergie primaire ?


Il s'agit de l'énergie disponible dans la nature avant toute transformation. Pour les logements neufs BBC, la valeur moyenne de 50 kWh/m2/an d'énergie primaire est établie à partir des consommations de chauffage, d'eau chaude, de rafraîchissement, de ventilation et d'éclairage. Elle ne représente pas la consommation d'énergie finale, c'est-à-dire celle incluant les autres postes du logement (électroménager, matériel hi-fi, télévision, etc.) qui augmentent de 50 à 60 kWh/m2/an la consommation d'énergie.

Qu'apporte le label BBC ?


Il amène un confort accru et des économies d'énergie. Par rapport à un logement construit selon la RT 2005 et qui consomme en moyenne 150 kWh/m2/an, un logement BBC adoucit la facture d'énergie primaire d'un tiers. Pas négligeable en période de flambée du coût des énergies. Un bémol toutefois : la consommation moyenne d'un logement BBC est calculée à partir d'un usage conventionnel (19 °C le jour, 16 °C la nuit dans les chambres). A défaut de respecter certains critères (si vous ouvrez souvent les fenêtres alors que le chauffage fonctionne ou si vous ne vous satisfaisez aps de 19 °C le jour, par exemple), la note peut grimper sensiblement.

Autre précision : le label BBC est attribué à l'immeuble et non au logement, alors qu'entre un appartement en rez-de-chaussée et un autre au dernier étage, il existe forcément des écarts. Autre avantage, la possibilité, pour les primo-accédants, d'obtenir un montant de PTZ+ beaucoup plus élevé en BBC qu'en non-BBC. En matière d'investissement locatif, le dispositif Scellier privilégie également la labellisation, faisant bénéficier cette année les logements neufs BBC d'une réduction d'impôt de 22 % contre 13 % pour les autres, soit 9 points d'écart.

Quel coût ?


Un logement neuf estampillé BBC coûte en moyenne 5 à 6 % de plus qu'un logement classique. Ce qui s'explique par la nécessite d'agir sur l'enveloppe du bâtiment, de traquer sa perméabilité à l'air, d'intégrer des systèmes de chauffage, d'eau chaude, de ventilation, etc., plus performants. Qui le délivre ? Trois organismes certifient l'habitat résidentiel : Cerqual (neuf ou rénovation), Promotelec et Céquami, ce dernier traitant uniquement la maison individuelle.

 

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