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Le Loueur en Meublé Non Professionnel avec réduction d'impôt - La loi Censi Bouvard

Sont considérés comme Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) les personnes physiques inscrites ou pas au registre du commerce et des sociétés dont les recettes annuelles ne représentent pas plus de 50 % de leurs revenus globaux.

Quels types de biens sont concernés ?

Afin de profiter du statut de Loueur en Meublé Professionnel ou du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel il faut que les biens loués soient dans une des catégories suivantes :

  • Résidences avec services
  • Chambres ou appartements loués saisonnièrement
  • Chambres ou appartements meublés
  • Partie de la résidence principale louée meublée

Dans la catégorie des résidences services il faut distinguer les sous catégories suivantes :

  • Résidence de tourisme classée
  • Résidence avec services (étudiante – affaire – personnes agées)

 

Quels sont les engagements auxquels je suis soumis ?

  • Le logement doit être loué meublé, ce qui veut dire que le locataire s’y installe avec ses seuls effets personnels
  • Un bail doit être signé pour une durée pouvant aller de un an (neuf mois pour un étudiant) à plus de onze ans
  • Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en LMP
  • Déclarer les revenus de l’opération au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Attention, certaines professions règlementées n’autorisent pas ce statut.

           

Quels sont les avantages du Loueur en Meublé Non Professionnel avec réduction d'impôt : la loi Censi - Bouvard (LMNP Censi – Bouvard) ?

  • Depuis la Loi de Finance de 2009 l’investisseur a droit à une réduction d’impôt de 18 % en 2011 et 2012 du prix de revient hors taxe (HT) de l’investissement contre 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Acompté du1er janvier 2012 le taux de réduction d’impôt est porté à 11 % du prix de revient hors taxe (HT) de l’investissement
  • Réduction d’impôt appliquée sur les neuf premières années à raison de 1/9ème par an soit 1,22 % par an
  • La réduction d’impôt est calculée sur une assiette fiscale plafonnée à 300 000 euros hors taxe (HT) hors meubles pouvant être atteinte par un ou plusieurs logements
  • Lorsque la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt réel du contribuable, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des six années suivantes inclusivement
  • Récupération de la TVA sous certaines conditions, soit une réduction immédiate de 19,6 % de la valeur réelle du bien
  • La tranquillité de gestion apportée par le bail commercial
  • Déduction des revenus générés de l’ensemble des charges et taxes : intérêts d’emprunt, frais de montage de l’opération, taxe foncière, charges locatives, assurances, charges sociales…

 

Conditions pour récupérer la Taxe sur la Valeur Ajoutée ?

  • Le bien doit être neuf (Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) au taux de TVA de 19,60 %) ou dans une résidence déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge
  • Le bien doit se trouver dans une résidence avec services ou dans une résidence de tourisme classée
  • Le propriétaire doit établir un bail commercial avec une société de gestion (exploitant, gestionnaire ou preneur) pour une période de neuf ans minimum
  • Le gestionnaire doit offrir trois des quatre services para hôteliers suivants (art. 260 D CGI) :

Fourniture du linge de maison

Accueil - gardiennage

Petits déjeuner

Entretien des parties privatives

  • Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA (au taux de 5,5 %)

 

De quelle manière fonctionnent les amortissements ?

L’amortissement de l’immobilier (murs) et du mobilier (meubles) est imputable sur les revenus de l’opération lorsque celle-ci devient bénéficiaire (revenus supérieur aux charges) afin de continuer à générer des revenus non fiscalisés.

Pendant la durée de déficit, les amortissements seront constatés et réputés différés.

Il est communément admis :

  • Amortissement de l’immobilier (murs) sur 25 ans à raison de 4 % par an
  • Amortissement du mobilier (meubles) sur 5 ans à raison de 20 % par an

Attention, la valeur du terrain n’est jamais amortissable !!!

Dans le cadre du Loueur en Meublé Non Professionnel avec réduction d’impôt, option Censi-Bouvard, seule la partie supérieure à 300 000 euros hors taxe (HT) du prix de revient hors meubles pourra être amorti.

 

Quels sont les avantages du micro-BIC pour un loueur en meublé ? :

  • Il donne droit  à un abattement forfaitaire de 50 %sur les recettes brutes à conditions que celles-ci soient inférieures ou égales à 32 100 euros hors taxe (HT) par an (hors Gîtes ruraux et chambres d’hôtes)
  • Le micro-BIC est particulièrement conseillé au point de vu fiscal lorsque le montant cumulé des charges (intérêts d’emprunt – taxe foncière etc.) et des amortissements (immeuble ou murs et meubles) est inférieur à 50 % des recettes brutes.

D’un point de vue comptable les obligations sont peu contraignantes :

Si le chiffre d’affaire est inférieur à 18 293,88 €uros : obligation de tenir un livre journal présentant le détail des recettes professionnelles et indiquant le mode de règlement (espèces ou autres).

Si le chiffre d’affaire est supérieur à 18 293,88 €uros : obligation de tenir un livre journal présentant le détail des recettes professionnelles et un registre récapitulatif par année, présentant le détail des achats.

Les micro-loueurs sont exonérés de TVA (franchise de base).

 

Nos engagements à vos côtés

Afin que notre travail de recherche vous paraisse clair et cohérent voici quels sont les critères que nous étudions sur chacun des programmes que nous vous proposons et qui nous semblent essentiels à un investissement de qualité sur le long terme.

Le gestionnaire / exploitant de l'établissement

Nous avons pris le partie de ne travailler qu'avec les leaders de leurs marchés respectifs afin de préserver pour nos clients la sécurité recherchée au travers d'une telle solution et vous offrir une perspective de revente élevée. Clef de voute de toutes résidences gérées, nous tenons compte de l'ancienneté, de l'état financier, du CA réalisé, de l'évolution financière, de l'expérience de nos clients et de la fluidité du marché de l'ancien avant de vous soumettre une résidence.

La durée du bail

Comprit entre 9 et 12 ans selon les résidences lorsque celle-ci est neuve (VEFA), nous apportons une attention particulière à ce point lorsque nous vous proposons un bien déjà en exploitation. Nous ne proposons généralement jamais de biens dont la durée de bail restante est inférieure à 5 ans.

La rentabilité de l'opération

Actuellement comprise entre 4 et 5,50 % en EHPAD et 3,5 à 5 % pour les autres types de résidences services gérées elle ne doit pas cependant être l'arbre qui camoufle la forêt. En effet il faut regarder avec attention le mode de répartition des frais et charges auquel aura à faire face le propriétaire et ceux restant à la charge du gestionnaire.

Travaux et remise aux normes

Ce point est un des éléments clefs de tout bail commercial et déterminera tant la rentabilité interne de votre opération mais également la liquidité du placement. Nous essayons de trouver et vous proposer des résidences dans lesquelles les articles 605 & 606 (grosses et petites réparations) et remises aux normes sont pris en charges par le gestionnaire - exploitant. Ceci étant le cas chez tous les gestionnaires d'EHPAD de qualité, il nous est demandé un travail beaucoup plus poussé lorsque nous envisageons d'autres types de résidences avec services.

L'indice de référence

Nous attachons de l’intérêt à regarder de prêt quel sera l’indice ou le panier d’indices pris en compte pour la revalorisation des loyers ainsi que le mode opératoire de ladite revalorisation.

Appartenance des parties communes

Nous avons tendance à privilégier les résidences au sein desquelles les propriétaires sont propriétaires des parties privatives mais également des parties communes. Ce point est d'autant plus important en EHPAD et EHPA car les conventions et autorisations permettant l'ouverture de nouveaux établissements étant si contraignantes que nous sommes convaincu que lors de la reconduction du bail le collège des propriétaires sera en position de force face au gestionnaire - exploitant.

La date de construction de la résidence

Nous à privilégions les résidences neuves ou en VEFA qui assurent le propriétaire de tout problème pendant les 10 premières années. Lorsque nous vous proposons un bien en exploitation, nous faisons attention à ce que le bâtiment ne soit pas trop ancien et demandons systématiquement quels ont été les travaux réalisés et ceux à venir.

 

 

(Date de la dernière mise à jour : le 03/04/2012)

 

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