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Le Loueur en Meublé Professionnel ou LMP

Sont considérés comme Loueur en Meublé Professionnels ou LMP, toutes personnes physiques ou sociétés soumises à l'impôt sur le revenu dès lors que les trois conditions suivantes sont remplies : 

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 euros *
  • Que les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans les catégories : traitement et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que location meublée, bénéfice non commerciaux, bénéfices agricoles et revenus de gérants et associés

enlightened Attention : depuis la Loi de Finance 2009 ces trois conditions sont cumulatives !!!

 

Quels sont les avantages du Loueur en Meublé Professionnel ou LMP ?

  • Récupération de la TVA sous certaines conditions, soit une réduction immédiate de 19,6 % de la valeur réelle du bien
  • La tranquillité de gestion apportée par le bail commercial
  • Création de revenus non fiscalisés sur une longue période grâce à l’amortissement des murs et des meubles
  • Déduction des revenus générés e l’ensemble des charges et taxes : intérêts d’emprunt, frais de montage de l’opération, taxe foncière, charges locatives, assurances, charges sociales…
  • Défiscalisation immédiate procurée par la déduction des frais d’établissement sur un à cinq ans au choix
  • Revenus locatifs non assujettis aux contributions sociales (CSG & RDS) grâce aux amortissements
  • Exonération des plus-values en cas de revente si le bien est détenu depuis plus de cinq ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 euros en Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
  • En cas de succession les héritiers bénéficient d’allégement sur les droits à acquitter, de la possibilité de différer le règlement les droits pendant 5 ans et d’en étaler le règlement pendant 10 ans
  • Les biens détenus en loueur en meublé professionnel (LMP) ne rentrent pas dans le calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si le contribuable retire de cette activité plus de 50 % de ses revenus du foyer fiscal (hors pensions – retraites – revenus fonciers – revenus de capitaux)
  • Possibilité de cumuler le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière
  • Le déficit généré par l’activité de loueur en meublé professionnel permettra de réduire l’assiette des revenus soumis aux cotisations sociales pour tous les travailleurs non salariés (TNS) – Articles R 241-2 & L 131-6 du code de la Sécurité Sociale

 

Régime social antérieur à 2012

Le régime social des indépendants (RSI) rendait obligatoire l'affiliation au régime des travailleurs non salariés (TNS) si la personne était inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS), même si elle ne remplissait pas les autres conditions exigées au niveau fiscal

 

Nouveau régime

Les modifications apportées par le Loi de financement de la sécurité sociale pour 2012 - art 37 XII (entrée en vigueur à compter du 23 décembre 2011) précise que désormais l'affiliation des loueurs en meublé au régime social des indépendants (RSI) ne sera obligatoire que si les trois conditions retenus pour qualifier la personne de Loueur Professionnel sont réunies. La seule inscription au registre du commerce et des sociétés n'étant plus valable.

* Dans le cas ou l’activité en loueur en meublé professionnel commencerait en cours d’année, le seuil des 23 000 euros se calcule au prorata temporis

 

Nos engagements à vos côtés

Afin que notre travail de recherche vous paraisse clair et cohérent voici quels sont les critères que nous étudions sur chacun des programmes que nous vous proposons et qui nous semblent essentiels à un investissement de qualité sur le long terme.

Le gestionnaire / exploitant de l'établissement

Nous avons pris le partie de ne travailler qu'avec les leaders de leurs marchés respectifs afin de préserver pour nos clients la sécurité recherchée au travers d'une telle solution et vous offrir une perspective de revente élevée. Clef de voute de toutes résidences gérées, nous tenons compte de l'ancienneté, de l'état financier, du CA réalisé, de l'évolution financière, de l'expérience de nos clients et de la fluidité du marché de l'ancien avant de vous soumettre une résidence.

La durée du bail

Comprit entre 9 et 12 ans selon les résidences lorsque celle-ci est neuve (VEFA), nous apportons une attention particulière à ce point lorsque nous vous proposons un bien déjà en exploitation. Nous ne proposons généralement jamais de biens dont la durée de bail restante est inférieure à 5 ans.

La rentabilité de l'opération

Actuellement comprise entre 4 et 5,50 % en EHPAD et 3,5 à 5 % pour les autres types de résidences services gérées elle ne doit pas cependant être l'arbre qui camoufle la forêt. En effet il faut regarder avec attention le mode de répartition des frais et charges auquel aura à faire face le propriétaire et ceux restant à la charge du gestionnaire.

Travaux et remise aux normes

Ce point est un des éléments clefs de tout bail commercial et déterminera tant la rentabilité interne de votre opération mais également la liquidité du placement. Nous essayons de trouver et vous proposer des résidences dans lesquelles les articles 605 & 606 (grosses et petites réparations) et remises aux normes sont pris en charges par le gestionnaire - exploitant. Ceci étant le cas chez tous les gestionnaires d'EHPAD de qualité, il nous est demandé un travail beaucoup plus poussé lorsque nous envisageons d'autres types de résidences avec services.

L'indice de référence

Nous attachons de l’intérêt à regarder de prêt quel sera l’indice ou le panier d’indices pris en compte pour la revalorisation des loyers ainsi que le mode opératoire de ladite revalorisation.

Appartenance des parties communes

Nous avons tendance à privilégier les résidences au sein desquelles les propriétaires sont propriétaires des parties privatives mais également des parties communes. Ce point est d'autant plus important en EHPAD et EHPA car les conventions et autorisations permettant l'ouverture de nouveaux établissements étant si contraignantes que nous sommes convaincu que lors de la reconduction du bail le collège des propriétaires sera en position de force face au gestionnaire - exploitant.

La date de construction de la résidence

Nous à privilégions les résidences neuves ou en VEFA qui assurent le propriétaire de tout problème pendant les 10 premières années. Lorsque nous vous proposons un bien en exploitation, nous faisons attention à ce que le bâtiment ne soit pas trop ancien et demandons systématiquement quels ont été les travaux réalisés et ceux à venir.

 

(Date de la dernière mise à jour : le 11/05/2012)

 
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