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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier

 

Définition :

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont une structure d’investissement de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, pour le compte de ses associés, les épargnants, auprès de qui elle collecte un capital de départ.

Les associés sont porteurs des parts de la SCPI, qui est elle-même propriétaire des actifs immobiliers.

Si vous décidez d’investir dans une SCPI, en contrepartie de votre placement, vous percevrez en tant qu’épargnant des revenus réguliers, fruit des loyers perçus par la société, en proportion de la quote-part du capital de la société que vous détiendrez.

 

Quels sont les atouts du placement immobilier réalisé par le biais d’une SCPI ?

Le placement immobilier réalisé par le biais d’une SCPI présente plusieurs atouts spécifiques :

  • Accession à divers marchés immobiliers

Un investissement en SCPI  vous permettra d’avoir accès aux marchés immobiliers dans lesquels ces sociétés sont elles-mêmes en mesure d’intervenir : bureaux, commerces (pied d’immeubles et magasins), entrepôts, locaux d’activité et logements.

 

Répartition des risques :

Les risques sont répartis en cas d’investissement dans une SCPI : ceci grâce à l’investissement, généralement, dans plusieurs biens de nature différente, éloignés géographiquement et avec une diversité de locataires.

Si l’un des immeubles détenus par la SCPI connaît des difficultés (par exemple en cas d’impayé de loyers ou sinistre), les revenus tirés des autres biens en location permettront de compenser cela.

Il est en outre possible pour un épargnant d’investir dans plusieurs SCPI distinctes.

 

Gestion immobilière extérieure :

La gestion de la SCPI et de son patrimoine sont de la responsabilité exclusive d’une société de gestion spécialisée et nécessairement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Cette société assumera intégralement les missions liées à cette gestion immobilière, telles que la détermination de la stratégie d’investissement, la sélection des actifs immobiliers achetés et cédés et la sélection des locataires, le recouvrement des loyers, le versement des revenus locatifs aux associés de la SCPI…

 

Un investissement et un désinvestissement souples :

L’épargnant pourra réaliser un investissement immobilier en SCPI en rapport avec sa capacité de financement (par apport personnel ou par recours à un emprunt immobilier), étant précisé qu’il pourra ne céder qu’une partie de son placement en cas de volonté de sa part de se désengager.

 

Comment sont perçues les SCPI en France ?

Les SCPI sont des produits réputés solides, qui suscitent actuellement un vrai engouement en France.

138 SCPI ont en effet été créées sur notre territoire, gérant un patrimoine valorisé à 22,31 milliards €uros.

500.000 épargnants, principalement des personnes physiques, leur manifestent leur confiance.

Elles s’avèrent être un placement de choix et attractif, puisque selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), avec près d’un milliard d’euros perçu lors du premier semestre 2011, les SCPI ont enregistré un niveau de collecte déjà supérieur à celui des années 2008 ou 2009.

En 2010, les SCPI représentaient par ailleurs 2,4 milliards d’euros collectés.

 

Quel est le régime d’imposition des SCPI ?

Concernant l’imposition, les SCPI, sociétés civiles, ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

Chaque associé est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux réalisés correspondant à ses droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés.

En pratique, les revenus et plus-values réalisés par la SCPI sont directement imposables entre les mains des porteurs.

 

Quelles sont les différentes catégories de SCPI ?

Les SCPI peuvent se classer en différentes catégories, selon le type d’investissement immobilier généré :

  • SCPI « classiques diversifiées »

Ces SCPI privilégient la diversification au niveau des investissements immobiliers effectués. Ceux-ci sont cependant essentiellement orientés vers des locaux d’entreprises : bureaux, entrepôts, locaux commerciaux etc.…

Cette catégorie regroupe les plus anciennes SCPI.

  • SCPI « spécialisées »

Ces SCPI mettent en œuvre des investissements immobiliers ciblés, on y trouve par exemple :

- des SCPI « murs de magasins » dont le patrimoine est composé de locaux commerciaux : commerce de détail ou grande distribution.

- des SCPI « régionales », qui investissent dans des immeubles d’une certaine zone géographique.

- des SCPI de « plus-values » qui privilégient les investissements vers des immeubles pouvant être valorisés.

- des SCPI « loi 1948 » : dont les baux sont régis par cette loi.

  • SCPI « fiscales »

Dans cette catégorie, on trouve notamment les « SCPI Scellier», issues du nouveau dispositif de déduction fiscale lancé par le législateur afin d’encourager le logement locatif.

Elles permettent d'obtenir dès la souscription la même réduction d'impôt qu'un investissement en immobilier direct : réduction d'impôt équivalente à 25% du montant investi dans les SCPI, répartie sur 9 ans (avec un plafond d'investissement de 300 000€).

Le taux de la réduction d'impôt a cependant subi une diminution dans le cadre des dispositions de la loi de Finances pour 2011 concernant les "niches fiscales".

Pour les années 2011 et 2012, le taux est différencié selon la performance énergétique des logements.

Ainsi les logements BBC (bâtiments basse consommation) bénéficient d'un taux de 22 % pour 2011 et 20 % pour 2012.

Pour les autres, la réduction est de seulement 13 % en 2011 et 10 % en 2012.

 

Il convient, en conclusion,  de rappeler que les parts de SCPI doivent être considérées comme des supports de placement à long terme, permettant une diversification du patrimoine.

En cas d’investissement dans une « SCPI Scellier », vous devez ainsi conserver vos parts pendant une période d'au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi.

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